所有者不明土地の定義

従来、不動産の相続登記は任意で、登記をしないことも珍しくはありませんでした。その理由は、相続の場合は登記をしなくても第三者に対抗できるからです。

しかし、このことが大きな問題の原因となりました。それは所有者不明土地の増加です。国土交通省では、所有者不明土地を次のように定義しています。

「相続登記がされないこと等により不動産登記簿等を参照しても所有者が直ちに判明しない、または所有者が判明しても所有者に連絡がつかない状態となっている土地」

所有者不明土地が生まれる背景

このような土地が生まれる主な要因は、前述のように相続で土地を取得した場合の登記が義務付けられていないからです。その結果、一般社団法人 国土計画協会によると、所有者不明土地は日本の土地の約20%（約410万ヘクタール）を占めるとされています（2017年現在）。これは九州（368万ヘクタール）を上回る広さです。しかもその割合は増加傾向で、2040年には約720万ヘクタールに達し、北海道（約834万ヘクタール）に迫る面積になる見込みです。

所有者不明土地の増加には少子高齢化も大きく関係しています。土地の所有者が亡くなった時点で相続人が遠方に住んでいて、その土地を利用する予定がないといったケースでは、相続登記をしてしまうと固定資産税や都市計画税の納税義務が発生しますし、管理の手間もかかります。ですから相続登記をしないまま世代交代が進み、やがて「所有者が直ちに判明しない」または「所有者が判明しても所有者に連絡がつかない」状態となってしまうのです。

東日本大震災などをきっかけに相続などの登記が義務化に

所有者不明土地は以前から存在していましたが、その問題が全国的に知られるようになったきっかけは東日本大震災です。復興庁の資料によると、岩手県、宮城県、福島県の復興用地の取得率は、2013年9月時点で48%でした。震災発生後2年半経っても予定の半分の土地しか確保できていなかったのです。この大きな要因が所有者不明土地でした。その後の九州における熊本地震や豪雨災害の際でも、所有者不明土地は復興事業の大きな障害になったといわれています。

これらを背景として2024年4月1日から相続登記が義務化されます。さらに2026年4月までには住所や氏名などの変更登記も義務化されることになります。具体的には次のようなケースの該当者は登記を行わなければならなくなります。

不動産投資家が押さえるべき注意点

「相続なんてまだまだ先の話」。不動産投資家の中にはそう考える人も多いでしょう。しかし、今回の義務化については、次のような不動産投資家ならではの注意点があります。

今のうちに行っておいた方が良いこと

投資家が所有する土地の中には、利益を生まないお荷物的存在の物件もあるでしょう。それでも2024年から相続人は、相続登記しなければならないので登記費用を支払い、固定資産税などを毎年納税することになります。このような負担を相続人にかけないために今のうちに資産の組み換えを行っておくのが得策でしょう。また、相続についての登記の期限は3年間ありますが、遺産分割協議で揉めてしまうと結論が出ないままこの期間が過ぎてしまうことも珍しくはありません。ですからスムーズな相続を行うために誰もが納得する遺言書を残しておくことも重要です。