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アパートの修繕とは?
周期や費用の目安などを解説

アパート経営は、もっとも安定した投資法の一つといわれています。しかし、物件を手に入れたらその先は安泰、という訳にはいきません。長期間に渡って家賃収入を得るには、適切な修繕を続けていくことが必要です。オーナーにとって修繕費用はできるだけ抑えたいもの。しかし、目先の出費をためらうと、後になってより多くの出費を強いられることになります。その結果、収支計画では黒字のはずだったのに、赤字に転落してしまうこともーー。そこでアパートのおもな修繕部位とその周期、費用の目安などを解説します。

適切に修繕をしないことで発生する不具合例

建物は必ず経年劣化します。それを防いだり、新築時に近い状態に戻すのが修繕です。これを怠ると次のような部位に不具合が生じやすくなります。

外壁

塗装が劣化したり、ひび割れが生じることで防水性が失われて雨漏りの原因となります。また、塗装が色あせることで見栄えも悪くなります。

屋根

塗装や防水処理の劣化によって雨漏りの原因となります。

手すり

錆びや腐食によって損壊、崩落の可能性が生じると同時に見栄えも悪くなります。

給排水管

劣化によって管内に赤錆が発生し、赤水が出ることも。また、詰まりを放置していると排水が逆流して来ることもあります。

エアコン・給湯器

経年によって本体ではなく、リモコンが機能しなくなることもあります。昨今は猛暑日(気温35℃以上)の頻度が多くなっています。エアコンが故障するとクレームが続出することになります。

適切な修繕を行うメリット

修繕は出費を伴うので、あまり前向きになれないかもしれません。しかし、適切に行うことで次のようなメリットを得ることができます。

空室対策となる

アパート入居の決め手となるのは、多くの場合で内覧時の第一印象です。ですから修繕によって内外装の美しさを保っていれば、築年数に関係なく比較的短期間で空室を埋めることにつながります。

退去率を下げる

内外装の美しさを維持することは、入居者の満足度アップにもつながります。さらにエアコン、給湯器から廊下の電球まで設備に不具合がなければ、入居者は常に快適に暮らすことができます。その結果、退去率を下げることになります。また、人気を維持している物件は、築年数が経っても家賃を値下げする必要がありません。

資産価値を維持できる

中古アパートの売却価格は、そのときの利回りによって大きく左右されます。たとえ古い物件であっても、利回りさえ高ければ高値で売れるのです。したがって、修繕によって人気を維持している物件は、利回りが高いので資産価値も高くなります。

事故を防止できる

修繕をきちんと行っていないと、手すりの崩落や雨どいの落下といった事故の発生につながります。これらの事故によって入居者や周辺住民に損害を与えてしまうと、オーナーが責任を問われ、損害賠償をしなければなりません。

長期間に渡って家賃収入を得ることができる

適切な修繕を行うことは、建物自体の寿命を延ばすことにつながります。寿命が長いということは、それだけ長い期間に渡って家賃収入を得られるということです。アパートオーナーの多くは、購入資金を調達するためにローンを利用しているはずです。ローンが完済すれば、得られる利益は一気に増加します。長寿命な物件は、ローン完済後も長期間に渡って利益を生み出します。

3種類の修繕とそれぞれの周期・費用の目安

アパートの修繕は、不具合が見つかるたびに行うのは非効率です。そのため、以下のように3つに分けて検討しましょう。

予防修繕

不具合を防止する、後述する大規模修繕の費用を軽減する目的で行う修繕です。具体的には防蟻処理、排水管洗浄などがあります。
それぞれの周期と費用の目安は次のようになります。

防蟻処理 周期:5~10年 費用の目安:1坪辺り5000円~1万円
排水管洗浄 周期:2~3年 費用の目安:一戸当たり5000円前後

原状回復

退去者が出るたびに行うルームクリーニングなどです。この費用はすべて退居者が負担するもの、と思うかもしれませんが、そうではありません。通常の使用による損耗や経年劣化に対する原状回復費用は、オーナーが負担することになります。具体例を挙げると「家具の設置による床の跡」や「直射日光による壁紙の変色」などの修繕費用はオーナーが支払うことになるのです。
おもな修繕費用の目安は次のようになります。

※20㎡のワンルームの場合
ルームクリーニング:2万円前後
フローリングワックス:5000円前後
壁紙の張り替え:3万円前後

大規模修繕

大規模修繕とは、新築時の状態にできるだけ近づけるために10年~15年周期で行う大規模な修繕です。後述するように費用は多額になりますが、この修繕が物件の資産価値を維持する要となるので、けっして軽視してはいけません。大規模修繕では、一度に広範囲に対して工事を行います。
おもな修繕部位は以下になります。

  • 外壁:塗装の塗り直しやコーキング(目地)の打ち直しなど。
  • 屋根・バルコニー:塗装の塗り直しや防水処理など。
  • 給排水管:2~3年ごとに洗浄、20~30年(2回目の大規模修繕)で交換など。
  • 階段・廊下:塗装の塗り直しや防水処理など
  • エアコン・給湯器:交換の目安は大規模修繕と同時に10~15年ごと。しかしこれらの設備はいつ故障するのか分からないので、入居者が退去するたびに動作確認が必要。

大規模修繕の費用の目安は、国土交通省の『民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック』などが参考になります。同ガイドブックには、木造10戸(1LDK~2DK)の費用の目安が記載されており、1回目が1戸当たり約64万円(1棟約640万円)、2回目が1戸当たり約98万円(1棟約980万円)となっています。この金額を一度に捻出するのは困難なので、毎月積み立てておくのが無難です。たとえば15年ごとに大規模修繕を行うならば1戸当たりの毎月の積立額は次のようになります。

64万円÷15年=約4.3万円(1年間の積立額)
4.3万円÷12カ月=約3600円(毎月の積立額)

最低でも1戸当たり毎月3600円は積み立てておきたいということです。

適正な修繕を行うための注意点

事業性を追求するアパート経営では、どうしても修繕費を抑えたくなるものです。しかし、とにかく安価な材料を選ぶ、という考えは良くありません。たとえば外壁塗料の場合、一般的なものは耐用年数が10~15年程度ですが、最近は30年程度のものも選べるようになりました。もちろんその分材料代は高くなりますが、3倍もしないはずです。ここで検討しなければならないのは、30年後もその物件を所有しているかどうか。そこまで長く所有しない予定ならば耐用年数が短くても安価なものを選べばいいでしょう。

とはいえ、修繕のたびに材料を一つひとつ調べるのは、非常に手間がかかります。そこで頼りにしたいのが管理会社です。信頼できる管理会社ならば、コストパフォーマンスの高い材料だけでなく安くて腕のいい修繕業者も熟知しています。また、定期点検をしっかり行うので修繕周期の提案も的確でしょう。そのため、日頃の管理だけでなく、修繕に関しても管理会社の選択が重要になります。

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