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インフレ時代の資産防衛策は不動産投資が最適

「最近、物価が上昇してきた」。そう感じている人は多いのではないでしょうか。例えば2021年5月のレギュラーガソリン価格は、全国平均で1リットル当たり120円台でした。それが1年後の2022年5月には、170円台と約4割も値上がりしています。また、帝国データバンクが2022年6月1日に公表したデータによると、同年の食品値上げ(予定含む)は累計1万789品目となり、前回調査(5月19日)の8385品目から大幅に増加しています。このようなインフレ時に有効な資産防衛策が不動産投資です。

インフレ・デフレとは

インフレ(インフレーション)とは、物価が上がり続けている状態のことです。インフレになると人々は、「今買わないと値段が上がってしまう」という気持ちになり、消費活動が活発化することで景気が上昇する傾向があります。一方で、100円で買えたものが200円になる、といったようにお金の価値は下がってしまいます。

これに対して物価が下がり続けている状態をデフレ(デフレーション)といいます。デフレになると人々は、「後で買った方が安くなる」という気持ちになり、消費活動が停滞することで景気も後退する傾向があります。とはいえ、インフレとは逆に今まで200円出さないと買えなかったものが100円で買える、というようにお金の価値は上がります。これは預金をしている人にとってはうれしいことですが、借入をしている人にとっては借りたときよりお金の価値が上がっているので辛いことになります。

日本は長い間デフレの時代でした。物価がどんどん下がっていくと同時に景気も低迷し、明るい未来が描けない人が増加している世の中が続いていたのです。

日本にスタグフレーションの可能性

インフレ、デフレのほかにスタグフレーションという経済状態もあります。これはインフレなのに景気が後退している状態です。具体的には100円の物が200円になっているのに収入は下がっている、といった事態で私たちにとっていいことはありません。ここで気になるのは、「現在はスタグフレーションなのではないか?」ということです。最近のインフレ傾向は景気回復を伴うものとはいえません。インフレのおもな要因は、コロナ禍による輸入品価格や物流コストの増大ですが、最近はそこにウクライナ情勢の悪化による穀物価格の高騰などが追い打ちをかけています。一方で日本人の収入は減少しています。厚生労働省のデータによると、日本の平均年収は1992年の約472万円をピークに下がり続け、2020年では約433万円とおよそ40万円も下がっているのです。日本のこの経済状態をスタグフレーションとする見方もあります。

不動産はインフレに強い

インフレなので貯めているお金の価値はどんどん下がっていく。さらに収入は増えないーー。そこで検討したいのが不動産投資です。その根拠を説明しましょう。昨今の日本経済はデフレが続いていましたが、長期的に見ればインフレ傾向です。2020年の消費者物価指数を100とした場合、1970年は31.3でした。物価は約50年でおよそ3.2倍になったということです。

では、不動産価格はどうなのでしょうか。1970年の地価公示で日本一高い土地は、東京都中央区銀座5丁目で1㎡当たり220万円でした。それが2021年では1㎡当たり4610万円に値上がりしています。なんと約21倍になっているのです。物価は約3.2倍で地価は約21倍。このことから不動産は明らかにインフレに強いことが分かります。

なお、株式投資もインフレに強い資産運用法といわれています。そこで同時期の株価上昇率を見てみましょう。日経平均株価の1970年の始値は約2402円でした。それが2020年は約2万3204円ですから9.7倍になっています。確かにインフレに強いとはいえますが、不動産のほうがさらに強いということになります。

日本の不動産は割安

土地は立地などの条件さえ間違えなければ、長期間所有しているだけでインフレ率をはるかに上回る値上がりを期待できます。しかも、不動産投資で利益を得られるのは売却時だけではありません。土地を活用するアパートや賃貸マンションなどの収益物件を購入すれば、家賃という毎月安定した収入も得ることができます。それゆえ、不動産投資は最強の資産防衛策といわれているのです。

では、インフレ率を上回る値上がりをしているということは、日本の不動産は割高なのでしょうか。答えは逆です。世界の中でも日本の不動産は割安なのです。一般財団法人 日本不動産研究所のデータによると、2022年4月時点の東京のマンション価格を100とした場合、香港218.2、ロンドン181.3、台北147.8、上海144.3、北京117.8、ニューヨーク111.7、シンガポール108.4となっており、世界の大都市圏の中で8番目になっています。要するに今のところお買い得だということです。

購入するなら早めが得策

日本の不動産が割安なことは、すでに世界中の投資家が気づきはじめています。それゆえ近い将来、急激に値上がりする可能性も低くはありません。不動産投資をはじめるなら早めが得策でしょう。そうすれば値上がり前に購入できるだけでなく、運用期間が長くなるので、それだけ得られる利益も多くなります。

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