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はじめての不動産売却!トラブルを防いで高く売却するためのコツを解説

戸建てやマンションを売却するとき、どのような点に注意するべきでしょうか?
まず不動産売却の流れを把握し、売却前・売却中・売却後それぞれの注意点を整理してみましょう。

不動産売却の流れ

戸建てやマンションなどの不動産を売るとき、まずは基本的な売却の流れ、必要な期間、かかる費用について、チェックしてみましょう。

不動産売却の大まかな流れ

不動産を売却するときの基本的な流れは、次のように「売却前」「売却中」「売却後」の3つのプロセスになります。

(売却前)

  • 相場を調べる
  • 査定を依頼する
  • 依頼する不動産会社の選定、契約

(売却中)

  • 売却活動を行う
  • 希望者に対して内覧の対応を行う
  • 買主と売買契約を結ぶ

(売却後)

  • 物件の引き渡し
  • 確定申告を行い、売却に伴い発生する税金の支払いを行う

不動産売却に必要な期間

不動産の売却にかかる期間は、売却前が数週間から1ヶ月程度、売却中は数か月程度が目安となるので、全体で3~6か月程度はかかります。売り出してすぐに買主が見つかり売却期間が短くなれば、期間はかなり短縮できますが、逆になかなか買主が見つからない場合はさらに長くなります。

不動産売却にかかる費用

不動産を売却するときには、さまざまな費用が必要となります。主な費用は以下の通りです。

  • 仲介手数料
    (売却価格×3%+6万円)+消費税
  • 印紙税
    数千円~6万円程度(売却価格により異なります)
  • 住宅ローンの一括返済費用
    数万円程度(住宅ローンが残っている場合)
  • 抵当権抹消費用
    5,000~数万円程度(住宅ローンが残っている場合)
  • 譲渡所得税・復興特別所得税・住民税
    譲渡所得の20.315%または39.63%(保有期間により異なります)

不動産売却前の注意点

では、売却前の工程で注意するべきことを順番に確認しましょう。

注意点1:
売却相場を調べる際の注意点

不動産会社が出した査定額が、必ずしも適した売却価格とは限りません。その物件の周辺の地域における相場を把握するようにしましょう。

注意点2:
査定依頼時の注意点

売却価格を決める上で、不動産会社に査定を依頼することとなります。このとき、1社だけに依頼するのではなく、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめ。
それぞれによって提示してくる査定額が異なりますので、どのような根拠でその金額になったのか説明してもらいましょう。そのようなやりとりを通して、依頼する不動産会社を絞り込むことができるでしょう。

注意点3:
不動産会社を選ぶ際の注意点

少しでも高い金額で売却したいと思うものですが、高い査定額を提示した不動産会社に安易に決めてしまうのは危険です。
売却を得意としている不動産会社なのか、賃貸物件を多く扱っている会社なのか、会社のホームページの実績等で確認し、不動産売却をメインとしている不動産会社に依頼しましょう。また担当となった営業マンが信頼できる人物か、誠実な人柄なのか、といったこともポイントとして考えてみるといいでしょう。

注意点4:
売却方法を選ぶ際の注意点

不動産を売却する場合、売却方法にも注意が必要です。たとえば「できるだけ高く売りたい」「1日も早く売却したい」「売却金で住宅ローンを完済したい」「売却後の住み替え先を確保したい」など、自分の希望や条件、状況などに最も適した売却方法を選ぶ必要があります。以下が不動産売却のおもな方法です。

  • 仲介による売却
    不動産会社や仲介業者に物件の売買を依頼する一般的な売却方法です。目安となる売却期間は、およそ3ヶ月~6ヶ月以上。できるだけ自分の希望額で売却したい場合や、時間に余裕がある人に適しています。
  • 買取
    不動産会社に物件を買い取ってもらう売却方法です。最短1週間ほどで売却できますが、売却価格が相場の7割程度になってしまいます。物件を早く売却したい場合や、仲介で売れない場合におすすめの売却方法です。
  • 任意売却
    住宅ローンの返済が難しくなった場合に適している売却方法です。差し押さえによる競売を防ぐことができますが、債権者の合意がなければ、任意売却をおこなうことができません。また、物件の売却価格は、債権者に決定権があります。
    ※競売について:住宅ローンのように不動産を担保に融資を受ける際には、債権者が担保不動産に「抵当権」などの担保権を設定します。ローンが返済できなくなると、債権者はこの担保権を行使して裁判所に「不動産競売申立て」を行います。裁判所の権限で担保となっている不動産を差押え強制的に売却、その代金から債権の回収に充てる手続きが「競売」です。
  • リースバック
    不動産会社に売却した物件に、賃料を払って住み続ける方法です。売却資金を得ることができるうえ、売却後もそのまま賃貸物件として住むことができます。自宅評価額の6割~8割程度が売却価格の目安と考えましょう。

注意点5:
不動産会社と契約を結ぶ際の注意点

不動産会社に物件の売却を依頼する場合、その媒介契約の種類にも注意しましょう。媒介契約には3種類あるのですが、それぞれの特徴を理解し、不動産を売却するうえでの条件や事情などを踏まえ、最適な契約を締結するようにしてください。以下が媒介契約の種類と概要になります。

  • 一般媒介契約
    売却依頼を複数の不動産会社と同時に締結できる契約です。契約期限もありません。自分で取引先を見つけることもできます。
  • 専任媒介契約
    売却依頼を1社のみしか締結できない契約です。契約期限は、一般的に3ヶ月以内。自分で取引先を見つけることはできます。
  • 専属専任媒介契約
    売却依頼を1社のみしか締結できない契約です。契約期限は、一般的に3ヶ月以内。自分で取引先を見つけることも禁じられています。

不動産売却中の注意点

次に、実際に売却活動を行っている最中に注意する点について見てみましょう。

注意点1:
内覧に関する注意点

実際に不動産の売り出しが始まったら、興味を持った人が物件を見にくることがあるでしょう。
内覧は、良い印象を持ってもらうための大切な機会です。ぜひ掃除を行ってキレイに整えておきましょう。自分で対応するのは面倒という方は、ハウスクリーニングの利用を考えましょう。

注意点2:
売買契約書に関する注意点

買主が見つかり売却価格と条件面で合意したら、売買契約を結ぶ段階に進みます。このとき、売却価格や引き渡し日など、細かい条件がすべて売買契約書に記載されています。
引き渡し後にトラブルが起きた場合についても、責任範囲について記載されていますから、すべて確認してから押印しましょう。

注意点3:
囲い込みに関する注意点

不動産会社は、その物件を自社の顧客に売却できれば、売主と買主の双方から不動産仲介料を得ることができて利益が大きくなります。
そのため、別の不動産会社から物件に対して問い合わせがあっても、「すでに申し込みが入った」などと断る可能性があります。これを「囲い込み」と言います。
しかし囲い込みは売主にとって、売却のチャンスを失うことにつながります。売却の依頼を受けた物件は業者専用のデータベース「レインズ(REINS)」に物件を登録しなければなりません。レインズに登録した証明書を不動産業者にもらいましょう。(※媒介契約の内容により異なります。)

不動産売却後の注意点

最後は、不動産を売却した後の注意点です。

注意点1:
確定申告に関する注意点

不動産を売却して得た金額が、購入時の価格を上回ると、不動産の売却で利益を得ることとなり譲渡所得税を支払います。この税金の清算は、売却を行った年の翌年の2月16日~3月15日に確定申告を行います。会社員の方なら、普段は確定申告を行う必要がありませんが、不動産を売却した場合は忘れずに確定申告を行いましょう。

注意点2:
控除に関する注意点

不動産の売却に関して、さまざまな税金の控除や特例があります。これらを利用するときも確定申告で行うこととなります。控除や特例に必要な書類がありますので、それらを用意して申告を行いましょう。

注意点3:
引き渡しの期日に関する注意点

買主が見つかり売買契約を結ぶと、安心する気持ちが生まれるかもしれません。しかし、決められた期日に物件を引き渡すことも大切です。その日までに必ず私物を撤去しましょう。

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