固定資産税評価額とは？
調べ方や計算方法、実勢価格との違いを詳しく解説

土地評価額の種類

土地の評価には、固定資産税評価額などを含む5つの異なる基準があります。それぞれの概要は以下のとおりです。

公示価格・基準地価はいずれも不動産取引や買収時の価格算定において重要な指標となります。

路線価には、相続税や贈与税の算出に用いる「相続税路線価（国税庁）」と、固定資産税の計算に使用する「固定資産税路線価（市町村）」の2種類があります。

実勢価格は「時価」とも呼ばれる実際の不動産価格のことです。不動産の条件や双方の事情、交渉などによって価格が変動する可能性があります。

参考：主な公的土地評価一覧｜国土交通省

固定資産税の課税明細書を確認する

固定資産税の課税明細書には、固定資産税評価額の具体的な価格が記載されています。課税明細書とは、固定資産税の納税通知書に同封されている書類です。日本国内に不動産を所有している人に対して、毎年4月頃に市町村から郵送されます。

市町村ごとで書式が異なる場合があるものの「価格」または「評価額」の項目を見れば、固定資産税評価額を確認できます。

参照：固定資産税評価額｜国税庁
参照：固定資産税・都市計画税の課税明細書をご覧下さい！｜横浜市

固定資産課税台帳を閲覧する

「固定資産課税台帳」を閲覧するのも、固定資産税評価額を調べる方法の一つです。固定資産課税台帳とは、固定資産税の対象となる土地や建物の所有者・所在・価格などが記載された帳簿のことで、市町村の役所や課税事務所に発行を依頼すると入手できます。（※）

課税明細書と同様、台帳の「価格」欄に固定資産税評価額が記載されています。

なお、閲覧時間や手数料、申請方法などは市区町村ごとで異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

参考：申請できる方・必要書類・申請方法｜固定資産に関する証明等（23区内）｜東京都主税局

固定資産評価証明書を取得する

固定資産税評価額の調べ方として「固定資産評価証明書」を入手するという方法もあります。

固定資産評価証明書とは、土地や建物の所有者・所在地・価格（固定資産税評価額）などが記載された書類です。各市町村の役所や課税事務所に発行を依頼することで入手できます。（※）

固定資産評価証明書には、土地・建物ごとの評価額が記載されており「価格」欄から確認できます。

参考：申請できる方・必要書類・申請方法｜固定資産に関する証明等（23区内）｜東京都主税局

固定資産税

固定資産税とは、1月1日時点で不動産（土地・建物など）を所有している人に対して、市町村が課税する地方税の一つです。固定資産税は「固定資産税課税台帳」に登録された評価額をもとに算出されます。

固定資産税を算出する計算式は以下のとおりです。

固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率1.4％

ただし、上記で提示した税率はあくまでも国が定めた目安であり、市町村ごとで異なる場合があります。

なお、一定の要件を満たす新築住宅や住宅用地においては、軽減措置が適用されます。

参考：固定資産税｜総務省
参考：新築住宅に係る税額の減額措置｜国土交通省
参考：令和７年度住宅税制改正概要について｜国土交通省

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記を行う際に支払う税金のことです。建物を新築したり、不動産を売買したりするときに課税されます。

登録免許税は、新築時・売買時（抵当権設定登記）で計算式が異なります。

▼所有権に関する登記の場合

登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 所定の税率

▼抵当権設定登記の場合

登録免許税 ＝ 債権金額（住宅ローンの借入額） × 所定の税率

税率は、不動産登記の内容によって0.4％もしくは2％が適用されます。詳しくは国税庁のWebサイトをご確認ください。

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

都市計画税

都市計画税とは、1月1日時点で都市計画区域内にある土地や建物を所有している人に対して課される税金で、固定資産税と一緒に納めます。納められた税金は、都市計画事業や土地区画整理事業を進めるための資金に充てられます。

都市計画税の計算式は以下のとおりです。

都市計画税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

税率は最大0.3％で、詳細は市町村によって異なります。

参照：都市計画税｜総務省

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産（土地・建物など）を取得した場合に課される地方税です。固定資産税のように毎年かかる税金ではなく、取得時に一度だけ支払いが生じます。

不動産取得税を算出する計算式は以下のとおりです。

不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

不動産取得税の税率は通常4％ですが、土地および住宅に関しては、令和9年3月31日まで軽減税率が適用され、3％になっています。

参照：不動産取得税｜総務省
参照：不動産取得税に係る特例措置｜国土交通省

床面積が同じでも評価額は異なる

固定資産税は、必ずしも「床面積が同じ＝同じ評価額」になるわけではありません。床面積が同じでも、評価額は建物の構造・建材設備の質によって変動するため注意が必要です。

例えば、建築時のコストが高いほど、固定資産税評価額も高くなる傾向があります。また、木造か鉄筋コンクリート造か、システムバスなどの設備があるかどうかも、評価額が変動する要因になります。

固定資産税評価額が必ずしも適切とは限らない

固定資産税評価額について「納得できない」「明らかに高すぎる」と感じる場合、固定資産評価審査委員会へ不服申し立てが可能です。申し立て期間は納税通知書の交付から3カ月以内とされているケースが一般的ですが、自治体によって異なるため、お住まいの自治体にてご確認ください。

固定資産税評価額が必ずしも適切とは限りません。課税内容にミスがある場合は、還付を請求することで、納付後でも過払いした分の税金を返還してもらえます。

参考：東京都固定資産評価審査委員会｜東京都主税局