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不動産のリースバックとは?
メリット・デメリットを解説

不動産のリースバックとは何なのか、メリットとデメリットを整理し、リバースモーゲージとの違いについても紹介します。

不動産の「リースバック」とは

多くの方にとって、憧れのマイホーム。しかし、購入後に住宅ローンを長期にわたって返済していくことは、簡単ではありません。そんな毎月の住宅ローン返済を負担に感じたとき、その悩みを解決するのが「リースバック」という方法です。

リースバックとは、現在住んでいる自宅を売却して、売却代金を得ることができて、さらに売却後も家賃を払いながらそのまま住み続けることができる方法です。不動産の売却方法の1つで、まとまった資金を入手しながら、売却後も引っ越すことなくそのまま現在の自宅に暮らし続けることができます。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みはどうなっているのでしょうか?リースバックを利用する際、次のような手順を取ります。

1 家を売却する

不動産会社などリースバックを行っている業者に現在住んでいる家を売却します。

2 売却代金を受け取る

リースバックの業者から、売却代金を受け取ります。

3 リースバック業者と賃貸借契約を結ぶ

リースバック業者が、売却した家を賃貸物件として貸し出し、賃貸借契約を結びます。

4 家賃を払う

リースバック業者に毎月の家賃を払い、その家に住み続けます。

リースバックのメリット

リースバックには、次のようなメリットがあります。

メリット1:売却後も住み続けることができる

一般的な不動産の売却であれば、その家を手放すこととなり、引っ越しが必要となります。でもリースバックの最大のメリットは、売却した後もそのまま住み続けられること。

リースバックでは、売却と同時にリースバック業者と賃貸借契約を結び、賃貸物件として家を借りてそのまま住み続ける権利を得ることができます。 引っ越しが必要ないので、新しい家を探したり契約を結んだりする手間が省けるうえ、子供の転校などを考える煩わしさもありませんし、引っ越し費用もかかりません。住み慣れた家でそのまま暮らせることは、大きな魅力です。

メリット2:固定資産税の支払いが不要

不動産を所有していると、毎年固定資産税の支払い義務があります。さらに、建物の修繕費、火災保険など、さまざまな経費がかかります。でもリースバックで売却すれば、賃貸物件に住むことと同じになり、固定資産税などの支払いが不要となります。必要なのは、賃料のみ。そのため、毎月の支払いが一定額となり、家計のやりくりがしやすくなる可能性が高いでしょう。

メリット3:まとまった資金を手に入れられる

リースバックで売却すれば、まとまった資金を手にすることができます。「老後のための資金を用意したい」「事業資金にしたい」など、さまざまな事情でまとまった現金を手にしたいとき、リースバックが有効です。

しかもリースバックなら、現金化するまでの時間が早い特徴があります。従来の不動産売却では、売り出してから買い手を見つけ売買契約を結ぶまで、数ヶ月程度の時間がかかります。しかしリースバックなら、リースバック業者が不動産を買い取ることがほとんどなので、手続きの時間が短くできるのです。

リースバックのデメリット

リースバックにはメリットが多いように感じるかもしれませんが、デメリットもあります。

デメリット1:自宅の所有者が変わる

リースバックの仕組みで紹介した通り、リースバックはまず不動産の売却を行います。そのため、その不動産の所有者がリースバック業者などに変わることになります。不動産を資産と考え、将来子供に相続したいと考えていた方は、それができなくなります。

また売却後は、リースバック業者など新しい所有者が定めたルールに則って、生活しなければならなくなります。ただ、リースバックでは売却後に買い戻すことが可能です。もし資金に余裕ができたときなどは、再びマイホームとして買い戻す選択肢があります。

デメリット2:毎月家賃が発生する

リースバックでは、売却後に毎月家賃を払ってそのまま住み続けることになります。この家賃は、売却価格を基準に利回りを考慮して決定されることがほとんどです。つまり売却価格が高ければ家賃も高くなり、相場よりも高くなる可能性があります。リースバックの交渉段階で、どのくらいの家賃となるのか確認しながら、慎重に進めることをおすすめします。

デメリット3:売却価格が低めになる可能性がある

リースバックの売却価格は、従来の方法で売却する場合に比べて、低くなる可能性があります。だいたい相場の7~8割程度になると言われています。もちろん、築年数や地域など不動産の条件によって価格は異なりますが、やや低めになると覚えておきましょう。

リバースモーゲージとの違い

リースバックと同じように、今まで住んでいた自宅にそのまま暮らせる方法に「リバースモーゲージ」があります。リバースモーゲージは、住宅や土地などの不動産を担保にして、銀行から融資を受け取ることを言います。

リバースモーゲージでは、リースのように不動産を売却することはなく、所有権が変わることはありません。主に高齢者を対象にしており、もし所有者が亡くなった場合は借りているお金を返さなければ、その不動産を資産として残すことはできません。

リースバック リバースモーゲージ
方法 方法 不動産を売却して賃貸する 不動産を担保に融資を受ける
年齢 制限なし 制限あり(金融機関による)
名義 変わる 変わらない
担保 不要 必要

リースバックのトラブル事例

経済的に困ったときにメリットが多いリースバックですが、トラブルが起きるケースもあります。リースバックでよくあるトラブル事例と予防法を、事前に確認しておきましょう。

事例1:家賃を払えない

リースバック後、家賃を払えず家計が苦しい状態になるケースがあります。現在の収入を考えて、家賃が適切な金額でないと継続して支払うのが難しくなってしまいます。リースバックの契約を結ぶ前に、売却価格がいくらになるか、そこから予想される家賃がいくらになるか、複数の会社で確認してよく比較しましょう。

事例2:勝手に自宅を売却された

自宅を買い取ったリースバック業者から賃貸契約を結ぶことになりますが、リースバック業者が他の業者に売却する可能性があります。このため、リースバック契約では「第三者への売却」の旨を書面で合意しておくことが大切です。

事例3:賃貸契約を更新できない

リースバック後の賃貸借契約では、「定期借家契約」を結ぶケースが多いです。定期借家契約は、借主が希望する限りそのまま住み続けられる「普通借家契約」とは異なり、契約期間が終了すると再契約できないことがあります。貸主と合意があれば、再び契約して住み続けることはできますが、そうならないケースがあることを覚えておきましょう。

事前の査定がおすすめ

リースバックを利用するべきか検討するときは、まず自宅の売却価格がどのくらいになるか知ることが大切です。そのためには、ぜひ不動産会社の査定サービスを利用しましょう。

無料で利用できるサービスが多いので、それらで自宅の不動産の価値を確認して、リースバックしたら売却価格や毎月の賃料がいくらになるか予測しましょう。そのうえで、リースバックが自分に最適な方法なのか検討するといいでしょう。

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