古家付きの土地を売却する場合

古家付きの土地を売却したい場合、問題になるのは「家を取り壊すかどうか」という点です。
更地にするかどうか判断するポイントは「エリアに住宅の需要があるか」「家の状態はいいか」の2点です。

住宅の需要が低いエリアであれば、土地の用途を広げるため、更地にしてしまった方が売れやすいことがあります。
一方、住宅地として人気があるエリアで、多少手直しすれば住める家であれば、土地の値段だけで売り出し「格安の土地付き一戸建て」としてしまうのも一つの方法です。
土地の需要と、家の傷み具合を整理して判断してみてください。

土地を更地にしてから売却する場合

ぼろぼろの空き家や、使っていない物置などがある場合は、全て撤去して更地にしてしまうこともできます。
人が住めない状態の家や、小さな建物は、中古一戸建てというよりは「土地の残置物」として取り扱われることが多いからです。
更地にしてしまう前に、土地の相場を調べることをおすすめします。残置物の撤去費用と土地の価格を確認してから、更地にするか決定しましょう。

相続した土地を売却する場合

相続した土地を売却する場合は、売却前に名義変更が必要な点に注意します。
というのも、他人の名義になっている土地を勝手に売却することはできないからです。
土地を親戚や兄弟との共有名義にする場合、売却時の必要書類が人数の分だけ増えてしまうので注意してください。

再建築できない土地を売却する場合

住宅地としての要件を満たしておらず、一度取り壊すと新たに建て替えることができない土地を、俗に「再建築不可物件」と呼びます。
再建築できない土地は用途が限られることから、価値が低く売りにくい土地です。
再建築できない土地は、普通の土地と同じように仲介で売却しようとしても売れない場合があります。
再建築不可物件の買い取りが得意な業者に売る、住宅地としての要件を満たして売却できるようにするなど、何かしら対策が必要です。

土地についての情報を集める

まずは、売りたい土地についての情報を収集しましょう。自分で調べるだけでも、どの程度の価値があるのかある程度知ることができます。 売り出す前に最低限知っておきたいのは、エリアの土地の相場です。同じ条件の土地が過去にいくらで販売されていたかチェックします。 相場を調べる最も簡単な方法の一つは、インターネットで過去の取引履歴を確認することです。
以下のサイトでは、公的機関が収集した過去の不動産取引のデータを閲覧できます。ぜひチェックしてください。

不動産取引価格情報検索｜国土交通省：https://is.gd/bghUfc

REINS｜不動産流通機構：https://is.gd/hQ88HZ

売却の必要書類を準備する

土地の売り出しを始める前に、必要な書類の準備を始めます。中には取得に時間がかかる書類もあるので、早めに用意しておきましょう。 必要な書類は取引ごとに細かい違いがありますが、おおむね以下は必要になります。

• 身分証明書
• 実印
• 印鑑証明書
• 住民票
• 登記済権利書（登記識別情報）
• 固定資産税納税通知書
• 固定資産税評価証明書
• 土地測量図
• 境界確認書
• 建築確認済証
• 検査済証建築設計図書
• 工事記録書等

土地の査定を行う

不動産業者に依頼して、土地の査定を行ってもらいます。査定により、どの程度の価格で売れそうか、事前に知ることができます。
なお、土地の査定価格は業者によって違いがあるため、複数の業者に依頼するのがおすすめです。事前に調べた相場と大幅に差がある場合は、査定価格の根拠を確認してみましょう。

土地売却の媒介契約を結ぶ

次は、不動産会社との土地売却の媒介契約の締結です。媒介を依頼することによって、不動産会社が売主に代わり土地の売り込みを行ってくれます。無事に購入希望者が現れた場合、契約条件の交渉に入ります。

買主との条件交渉をする

買主と詳細な購入条件を詰めていきます。交渉を行う条件はケースバイケースですが「残置物を撤去してから引き渡して欲しい」「端数を値引きして欲しい」「引き渡しを早めて欲しい」などの希望が代表的です。
両者で条件の擦り合わせを行い、お互いに納得できたら売買契約を締結します。

土地の引き渡しを行う

無事に契約を締結したのち、土地の引き渡しを行います。引き渡しまで終了すれば、土地の売却は完了です。