立地がよい土地

立地がよい土地とは、次のような土地です。

• 駅から徒歩圏内（市街地では10分以内・郊外では15分以内）
• 生活利便施設が整っている
• 便利な立地にも関わらず緑が多い
• 公共施設や医療機関が充実している など

生活に便利な地域や住み心地のよい地域は自然と高値が付くようになります。
不便さを感じない場所にある土地は、高く売れる土地といえます。

正方形に近い形をした土地

土地の形状が、正方形もしくはそれに近い形の土地は高く売れます。

土地を購入する人は土地の形状にこだわりを持つ方が多く、売却価格に影響します。

また、正方形に近いと駐車場台数を取りやすくなる、重機の侵入が容易で建築費がやすくなるなどのメリットも影響しているのでしょう。

容積率や建ぺい率が高いなど建築しやすい土地

容積率や建ぺい率が高い土地は建物が建築しやすく、値段が高くなります。

容積率・建蔽率の説明は、次の表のとおりです。

つまり、容積率と建ぺい率が高いほど、アパートやマンション、ビルなどが建てられるということです。
大きな建物が建てば、その分家賃や借地料などの収益を生みやすくなるため土地の価格が上がります。

建物の建築制限が少ない土地

建物の建築制限が少ない土地は、価格が上がりやすくなります。

都市計画法により土地には、次の表のような建築制限がかかっています。

• ※一部を抜粋、ほかにも多くの地区があります。

表のようにどの地域にあるかで、建築できる建物とできない建物があります。

希少性が高い土地

希少性が高い地域の土地は、価格が高くなります。

たとえば、次のような土地です。

• 高級住宅地にある
• 駅から徒歩1分や2分にある
• 水害リスクの多い地域にあるごくわずかな高台エリアに立地している など

希少性のある土地 = 特徴のある土地は、高く売れます。

ハザードマップで浸水地域に指定されている土地

ハザードマップで浸水地域に指定されている土地は、高く売りにくい土地です。

近年は自然災害の影響が大きくなってきており、買い手の防災意識が高まってきています。
そのため、浸水地域してしまう可能性が高い土地は、買い手の需要が落ちて価格も下がってしまいます。

嫌悪施設が近くにある土地

嫌悪施設が近くにある土地は、なかなか売れません。

嫌悪施設とは、次のような施設です。

• 工場や高速道路、空港など騒音を発生させる施設
• 暴力団事務所や墓場、火葬場など心理的抵抗感を生む施設
• 川や湖、池など水害を引き起こす施設
• 養鶏場や養豚場などニオイを発する施設 など

嫌悪施設があると生活にストレスを感じることがあるため、買い手の需要が低くなってしまいます。

形状が悪い土地

形状が悪い土地は、値段が低くなります。

形状が悪い土地とは、次のような土地です。

• 旗竿地
• 三角形の土地
• 間口が狭く奥行きの長い土地 など

上記のような形状をしていると建物が建築しにくく、場合によっては重機が入らないケースもあります。
重機が入らないと建築費が高くなってしまい、買い手の需要が減ってしまいます。

なお、旗竿地とは竿のような通路の奥に、旗のような大きな土地がある形状をした土地です。

建物が建築できない土地

建物が建築できない土地は、買い手の需要がないため相場よりかなり安くなります。

建物が建築できない土地の代表例は、次のとおりです。

• 接道義務を果たしていない土地
• 土地の高低差がありすぎる土地
• 山林のような状態の土地
• 狭い前面道路で重機が入らない土地 など

上記のような土地は物理的に建物が建たない、法的に建物が建たないような土地です。
このような土地を売却するのは、相当難しいと考えたほうがよいでしょう。

隣地に土地を購入してもらう

土地がなかなか売れないときには、隣地に土地を購入しないか持ち掛けてみましょう。

隣地は土地を買い増しすることにより、形状をよくしたり敷地を広くできたりします。
隣地は相場の倍の値段を出しても購入したほうがよい、という理由はここにあります。
ただし、本当に相場の倍で売れるわけではありません。

隣地に購入の話を持ち掛けるのは、相場くらいにしておきましょう。

土地の形状をよくするために隣地を購入する

売りやすい土地にするため、隣地を購入する方法もあります。

先述した隣地に土地を購入してもらうことの逆のパターンです。
隣地を購入することで土地が有効活用できるようになるのであれば、購入を検討してみましょう。

土地上の樹木や小屋を撤去する

土地を売却するときには見た目も大切であるため、樹木や小屋などは撤去しておきましょう。

樹木や小屋を撤去しておくと見た目がよくなるうえに、土地の大きさが見てわかるようになります。
どのような建物が建築できるのか、買い手に想像させると購入意欲が高まるため、土地はキレイに整地しておくことをおすすめします。

売り出し価格を調整する

なかなか土地が売れないときには、売り出し価格を調整してみましょう。

不動産には相場があり、売れにくい特徴を持っていても相場であれば売却が可能です。
なかなか売れないということは、相場よりも高い価格で売り出しているということです。

不動産会社の査定を受け直して相場を把握し、売り出し価格を調整してみるとよいでしょう。

不動産買取を検討する

土地が長期間売れない場合は、不動産買取を検討してみましょう。

不動産買取は不動産会社が買主となって、直接不動産を購入してくれます。
買取価格は相場よりも低いものの、いつ売れるかわからない状態よりも現金化できたほうがよい場合もあります。

土地の売却が長期間になり負担となっている人は、不動産買取を選択するのもよいでしょう。