売却や管理が難しい

共有名義の不動産は売却や管理が非常に難しく、売却や管理の仮定で共有者ともめてしまいます。

例えば、共有名義の不動産を売却する時には、共有者全員の同意が必要です。
共有者1人でも売却に反対すれば、不動産は売却できません。
何人もの共有者が売却に同意した中、反対した1人と険悪な関係になってしまうのはどなたでも理解できると思います。

同様に建物の大規模修繕や建て替えをする時にも、共有者の全員の同意が必要です。
同意者は持ち分に応じた工事費用を出さないといけないため、反対がおきやすい事項です。
しかし、補修しなければ建物が維持できないという、悪循環に陥ってしまいます。

維持管理費がかかる

共有名義の不動産は、共有持ち分に応じて維持管理費を負担しなければいけません。

共有名義の不動産は1個人の意思で自由に使えないにもかかわらず、固定資産税や都市計画税、維持管理費用がかかります。
使えない不動産に対して費用を払うのは嫌だ、という共有者が現れてもおかしくありません。
そのような共有者が現れると費用負担について、トラブルになってしまいます。

相続が発生すると権利関係が複雑になる

共有者が亡くなり相続になると、共有名義の不動産の権利関係が複雑になります。

例えば、4人兄弟で1つの不動産を共有しており、共有者の1人が亡くなってその共有者の子ども3人が相続したとします。
この場合は共有者が4人から6人に増えてしまい、売却するにも6人の同意が必要です。
しかも、兄弟だけでなく甥や姪が権利者になると、縁遠いため話し合いすらままなくなるケースもあります。

共有者全員の同意を取得する

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

他の共有者に対して、急に不動産を売却したいから同意して欲しいと伝えても難しいため、同意を取る時には時間をかけて根回ししておかなければいけません。

また、相続した時に全員の同意がないと売却できないことを共有しておくなど、共有物の処分についてあらかじめ話し合っておくことも大切です。

共有持ち分だけ売却する

所有している共有持ち分は、単独の意思で売却が可能です。

もし共有者が不動産の売却に同意してくれない場合は、単独で共有持ち分を売却してしまっても良いでしょう。
ただし、共有持ち分を購入してくれる一般の人はほぼいないため、不動産買取会社による買取になります。
買取は価格が安くなるため、買取査定をしてもらいいくらで売れるのか確認しておきましょう。

相続開始直後なら換価分割する

共有名義の不動産を相続で取得する予定であれば、換価分割を検討しましょう。

換価分割とは、相続する不動産を売却し現金を相続人全員で分ける方法です。
換価分割を利用すれば1円単位で財産を分けられるため、トラブルになりにくい分割方法です。

共有名義の不動産を共有者の誰かが使い始めると売却にしにくくなるため、誰も使っていないうちに売却の相談をして処分していきましょう。

共有物分割請求とは

共有物分割請求とは、裁判所を利用し共有物の共有関係を整理する方法です。

共有物分割請求を共有者が提起すると、必ず共有状態の解消に向けて共有者全員が動かなければいけません。

裁判所で調停員やほかの共有者で、共有持ち分を共有者が買い取ったり不動産を全員で売却したりするなど話し合いで決定していきます。

持ち分の買取請求権とは

持ち分の買取請求権とは、共有名義の不動産の維持費を1年以上出さない共有者に対して、その共有者の持ち分を他の共有者が買い取れる権利です。

持ち分の買取請求権を起こされると、必ず共有持ち分を売却しなければいけなくなります。

ただし、共有持ち分の買取金額は協議で決定するため、話し合いで決めます。

もし共有名義の不動産の維持管理費を出さない共有者がいるなら、持ち分の買取請求権の行使を検討してみましょう。