STEP.1 取得費を計算する

譲渡所得税を計算するときには、まず取得費を計算します。

取得費の計算方法は、次のとおりです。

たとえば、売却する土地を1,000万円で購入し、そのとき払った諸費用が50万円であれば
1,000万円 ＋ 50万円 = 1,050万円（取得費）となります。

また、購入したときの代金や諸費用がまったくわからない場合は、売却金額の5%を取得費として計上できます。

たとえば、土地の売却代金が3,000万円だったとしたら
3,000万円 × 5% = 150万円（取得費）となります。

STEP.2 譲渡所得を計算

取得費を計算したら、次に譲渡所得を計算します。

譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。

• ※譲渡価格とは売買金額であり、譲渡費用とは売却時にかかった諸費用です

次の条件で譲渡所得を計算してみましょう。

STEP.3 譲渡所得税を計算

譲渡所得が計算できたら、最後に譲渡所得税を計算します。

譲渡所得税の計算方法は、次のとおりです。

なお、税率は不動産の所有期間によって、次の表のように変動します。

• ※所有期間は、不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間で判断します。

たとえば、譲渡所得1,800万円、長期譲渡所得が適用される場合なら
1,800万円 × 20.315% = 約365万円（譲渡所得税）

このケースだと、譲渡所得税（復興特別所得税・住民税含む）が約365万円も課税されるということです。

居住用財産3000万円控除（マイホームを売ったときの特例）

居住者財産3,000万円控除とは、一定の条件を満たし自宅を売却したときに譲渡所得から3,000万円が控除（差し引き）できる特例です。

条件を満たせば3,000万円の控除を受けられるため、譲渡所得が3,000万円までであれば譲渡所得税は課税されません。

ただし、土地の売却時にこの特例と利用しようとすると、自宅として使っていた建物を解体してから、1年以内に売買契約を締結しないと利用できない点には注意が必要です。

なお、居住用財産3000万円控除を利用できる条件は、こちらのページをご確認ください。

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）

取得費加算の特例とは、一定の条件を満たした場合に取得費に納税した相続税の一部を加算できる特例です。

相続税を納税していた場合、取得費に相続税の一部の税額を加えられるため、譲渡所得が抑えられて譲渡所得税の課税額も減ります。

ただし、相続税を納税していないとこの特例を使う意味がないこと、納税した相続税が全額加算できるわけではないことには注意しなければいけません。

なお、取得費加算の特例を利用できる条件は、こちらのページをご確認ください。

国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、一定条件を満たしたときに自宅もしくは自宅のあった敷地を売却し譲渡損失が生まれた場合、損失をほかの所得から控除できる特例です。

また、譲渡損失を1回で控除しきれなかった場合には、3年に渡って繰越控除も可能です。

こちらの特例も居住用財産3,000万円控除と同じく、自宅を解体してから一定期間内に売買契約を締結しなければいけないなどの制限があります。

なお、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用できる条件は、こちらのページをご確認ください。

国税庁「No.3392 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは」