手持ち資金を出す

オーバーローンでは住宅ローンの残額が売却金額を超えるため、差額を手持ち資金で補います。

差額が大きくなるほど、出さなければいけない手持ち資金が大きくなります。
また、手持ち資金を出すときには、売却諸費用のことを忘れないようにしましょう。
差額だけ手持ち資金を出さなければいけないと思い込んでいると、売却諸費用が払えなくなってしまう可能性もあるため注意しなければいけません。

住み替えローンを利用する

住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残額と売却金額との差額を融資で埋めることが可能です。

住み替えローンとは、自宅を売却し新居を購入するときに利用できる融資です。
住み替えローンでは新居の購入代金や購入諸費用だけでなく、差額まで借り入れできます。

ただし、購入代金・購入諸費用・差額まで借りるには、金融機関から高い年収を要求されます。
住み替えローンを利用するときには、まず借り入れできるか事前審査を受けるようにしておくことが大切です。

任意売却を利用する

任意売却とは、ローン借入先の金融機関から許可を得ることで、住宅ローンの残額が売却金額を上回っても売却できる方法です。
売却後に残った住宅ローンの残額は、無担保ローンとして分割返済していきます。

任意売却をおこなうには金融機関との打ち合わせし、売却後に残額を分割返済できるかどうかを示す必要があります。
打ち合わせをするには金融と不動産の専門的な知識が必要であるため、任意売却を利用するときには不動産会社に相談してから進めていきましょう。

売り先行のメリット

売り先行のメリットは、次の通りです。

• 仮住まいでゆっくりと新居を探せる
• 内覧時、買い手に物件のアピールができる
• 住み替えの資金計画が立てやすい

売り先行は家を売却してから一旦仮住まいに移るため、仮住まいでゆっくりと自分のタイミングで新居を探すことができます。
また、売却が終わってから新居を探し始めるため、手持ち資金が確定しており資金計画を立てやすいのもメリットです。

売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは、次の通りです。

• 仮住まいの費用がかかる
• 引っ越しを2回おこなうのが手間になる
• 売却時に買い手が見つかると自宅から退去しなければいけない

売り先行は仮住まいするメリットもあるもの、仮住まい費用がかかるというデメリットもあります。
仮住まいの費用は敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用で家賃の5ヶ月程度を払わなければいけません。
また、仮住まいに住み続けていると、家賃も払い続ける必要があります。

買い先行のメリット

買い先行のメリットは、次の通りです。

• 自宅に住みながら新居を探せる
• 仮住まいの費用がかからない
• 元自宅を空き家の状態で売りに出せる

買い先行は新居へ引っ越してしまうため、仮住まいの費用が必要ありません。
また、元自宅を空き家として売却できるため、内覧のたびに立ち会う必要もありません。
手間や費用がかからないのは、大きなメリットです。

買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは、次の通りです。

• 元自宅と新居のローンが二重に発生する
• 住み替えローンが利用できない
• 資金計画が立てにくい

買い先行の場合、元自宅が売却できるまでは、新居と元自宅の2つの不動産を同時に所有することになります。
元自宅にローンが残っており、新居もローンで購入する場合、ダブルローンとなり返済額が大きくなるため注意しなければいけません。