中古住宅購入の流れを徹底解説
諸費用のシミュレーションや必要書類も紹介

1.購入計画を立てて予算と希望条件を決める

まず現在の収入・支出・貯蓄をもとに月々の返済額の目安を把握し、住宅ローンの事前審査を受けて借入可能額を確認しながら、予算を具体化していくのが一般的です。

「いくらの物件が買えるか」ではなく「毎月いくらなら無理なく返済できるか」という視点で考えると、生活に余裕のある資金計画を立てやすくなります。現在の家賃・生活費・将来の教育費なども踏まえ、月々の返済額の上限を設定してください。

予算が明確になったら、希望条件を以下のポイントに沿って整理しましょう。

• エリアや通勤時間
• 間取りや広さ
• 築年数
• 周辺環境（学校・病院・スーパーなど）

条件に優先順位をつけておくことで、物件選びの判断がしやすくなります。

2.物件を探して内覧し比較検討する

物件は不動産ポータルサイト・チラシ・不動産会社への直接相談を組み合わせて探すと、選択肢が広がります。

気になる物件が見つかったら、現地で内覧を行いましょう。図面や写真では判断しにくい以下の点は、現地で状況を確認できると安心です。

• 日当たりや採光の状態
• 床や壁、天井などのひび割れや染み
• 設備（給湯器・水回りなど）の動作状況
• 騒音や臭い
• 近隣との距離感
• 最寄り駅やバス停までの道のり

1つの物件だけで決めず、複数の物件を比較しながら検討することが大切です。内覧時の不明点は担当者に確認し、内容をメモしておくと物件比較がしやすくなります。

3.購入申し込みを行い条件交渉を進める

購入する物件が決まったら「買付証明書（購入申込書）」を不動産会社に提出し、売主へ購入意思を伝えます。買付証明書に法的拘束力はありませんが、売主との条件交渉を始めるきっかけになる重要な書類です。

買付証明書には、物件の所在地や価格といった物件情報、氏名・連絡先などの買主情報のほか、購入希望価格・引き渡し時期・住宅ローン利用の有無などが記載されます。

価格交渉を行う場合は、周辺の売却事例や物件の状態を根拠に、現実的な金額を提示する方が売主に受け入れられやすいです。ただし、人気のある物件では満額申し込みが優先される場合もあります。

4.重要事項説明を受けて売買契約を締結する

売買契約の当日は、宅地建物取引士（国家資格者）から重要事項説明を受けたあと、売買契約書に署名・押印する流れになります。

重要事項説明では、主に以下の内容が説明されます。

• 物件の権利関係（抵当権の有無など）
• 法令上の制限（建ぺい率・用途地域など）
• 設備の状態と引き渡し条件
• 契約不適合責任の範囲
• ローン特約の有無

口頭説明と契約書の記載が一致しているかを確認し、不明な点はその場で質問しましょう。署名後は原則として内容を変更できないため、事前に内容を確認しておくことが重要です。

5.住宅ローン本審査を進めて融資承認を受ける

売買契約の締結後、住宅ローンの本審査に申し込みます。審査期間は1〜2週間程度で、承認が下り次第、金融機関でローン契約を結びます。本審査では、主に以下の書類が必要です。

• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 住民票（発行後3ヶ月以内）
• 源泉徴収票（給与所得者）
• 確定申告書（直近2〜3年分）※確定申告をしている場合
• 売買契約書のコピー
• 物件に関する書類一式

書類に不備があると審査に時間がかかるため、必要書類は不動産会社または金融機関に確認して準備しておきましょう。

6.決済と登記手続きを行い物件の引き渡しを受ける

決済当日は、売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者・司法書士などが同席して、手続きを進めます。手続きの流れは以下のとおりです。

1. 司法書士が書類を最終確認する
2. 住宅ローンの融資が実行され、残代金が売主口座に振り込まれる
3. 固定資産税などを日割りで精算する
4. 司法書士が所有権移転登記の申請を行う
5. 物件と関連書類が買主に渡される

登記申請自体は当日に行われますが、法務局での手続きが完了するまで通常1〜2週間程度かかります。複数の手続きが集中するため、必要書類を事前に漏れなく揃えておくと当日の手続きがスムーズに進みます。

7.入居準備を進めて新生活をスタートする

入居時期はリフォームの有無によって異なりますが、住宅の状態がよければ引き渡し後すぐに住み始めることも可能です。

引っ越し前には、各種手続きを計画的に進めておきましょう。入居前に済ませておく手続きは、以下のとおりです。

• 電気・ガス・水道の開通手続き
• インターネット回線の申し込み
• 郵便物の転送届（郵便局）
• 住民票の異動（市区町村役場）

また、引き渡し時に全室の設備動作を確認し、不具合があれば不動産会社へ連絡してください。時間が経過すると、入居後に発生した不具合と判断される場合もあるため、当日の状態を写真などで記録しておくと安心です。

物件の状態や周辺環境を確認する

内覧時は、目に見える部分だけでなく、外から確認しにくい箇所にも注意が必要です。特に以下の点は、購入後に修繕費が発生しやすい箇所です。

• 屋根・外壁のひび割れや雨漏りの痕跡
• 床下・小屋裏のシロアリ被害や腐食
• 配管の老朽化や水回りの排水状況
• 過去の修繕履歴の有無

建物の状態が気になる場合は、インスペクション（既存住宅状況調査）を活用する方法があります。周辺環境は、駅までの実際の移動時間や騒音・臭いの有無、生活施設の充実度を現地で確認しましょう。

参考：インスペクション（既存住宅の点検・調査）｜国土交通省

売買契約や重要事項説明の内容を確認する

重要事項説明書と売買契約書は、署名前に必ず内容を把握しておく必要があります。見落としやすい確認項目は以下のとおりです。

• 抵当権など担保権の有無
• 再建築の可否と接道状況
• 契約不適合責任の範囲と期間
• ローン特約の有無

マンションの場合は、前の所有者の滞納分が買主に引き継がれるケースがあるため、管理費・修繕積立金の滞納状況も合わせて確認が必要です（※）。

口頭説明と契約書の記載が一致しているかも確認し、疑問点は整理してから当日を迎えると確認漏れを防ぎやすくなります。重要事項説明書は事前に取り寄せられる場合もあるため、可能であれば当日までに目を通しておくとよいでしょう。

※参照：建物の区分所有等に関する法律 | e-Gov 法令検索

引き渡し前に手続き内容と設備の最終確認を行う

引き渡し当日は、残代金の決済・登記申請・設備確認が同日に集中するため、事前に流れを把握し、必要書類を漏れなく準備しておきましょう。

設備確認では、給湯器の点火・水回りの排水・ドアや窓の開閉・換気扇の動作などを実際に試します。

契約時の説明内容と設備の状態に相違がないかも確認し、不具合があれば不動産会社へ連絡してください。時間が経過すると入居後に発生した不具合と判断される場合もあるため、当日の状態を写真で記録しておくと安心です。