【早見表付き】不動産売却の仲介手数料
計算方法や税金・諸費用を徹底解説

基本の計算式

不動産売却の仲介手数料は、宅建業法や国土交通省の告示で上限が定められています。具体的な上限は以下のとおりです。

なお、2024年7月1日の改正により、物件価格が800万円以下（低廉な空家等）の不動産売却における仲介手数料の上限が見直されました。「低廉な空家等」の上限は「30万円×1.1倍」の金額以内です。

参考：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し | 国土交通省

速算式を用いた計算方法

不動産仲介の手数料は、速算式を用いることで容易に計算できます。例えば、3,000万円の不動産を売却する場合の計算方法は以下のとおりです。

（3,000万円×3％+6万円）×1.1（消費税）=105.6万円

不動産仲介では、売却価格によって数百万円の仲介手数料が発生します。そのため、事前に大まかな費用目安を把握し、余裕のある資金計画を立てることが重要です。

仲介手数料の早見表

不動産売却における仲介手数料の概算を知りたいときは、以下のような早見表を活用するのがおすすめです。

速算式や早見表を活用すれば、専門知識がない方でも「どの程度の仲介手数料が発生するのか」を簡単に把握できます。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書を含む課税文書に課される税金です。不動産売買契約書を締結する際に、契約金額に応じた税額の印紙を貼付して納めます。

契約金額ごとの印紙税額は、以下のとおりです。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置 | 国税庁

記載金額が10万円を超えるもので、2027年（令和9年）3月31日までに作成された売買契約書は、軽減税率が適用されます。契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成し、それぞれが1通分ずつ印紙税を負担するのが一般的です。

なお、仲介会社と締結する際の媒介契約書に印紙税はかかりません。

登記に係る費用

住宅ローンを利用している場合は、売却時に登記に係る費用も発生します。住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きを行うことで、円滑に売却活動を進められます。

抵当権とは、融資元の金融機関が担保として資産を確保する権利のことです。原則として、抵当権を抹消しなければ不動産を売却できません。

抵当権抹消手続きの際には、登録免許税の支払いが必要です。抵当権抹消における登録免許税は、不動産一つあたり1,000円です。土地と建物を売却する場合は「不動産が2つ」としてカウントされ、2,000円の支払い義務が生じます。

なお、抵当権抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼する場合の費用は、1〜3万円ほどが目安です。

参考：登録免許税はどのように計算するのですか？ | 法務局

住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンを一括返済する場合は、金融機関ごとに定められた手数料が発生します。手数料は0円〜5万円と幅がありますが、窓口で手続きする場合は3万円～5万円程度かかるケースが多いです。

また近年は、窓口よりも手数料を安く抑えられる可能性が高い、オンライン手続きも浸透してきています。

譲渡所得税

不動産を売却すると、譲渡益（売却益）に応じて譲渡所得税が課されます。ただし、控除などが適用されると税金がかからないケースもあります。

譲渡所得金額を求める計算式は、以下のとおりです。

収入金額－（ 取得費 ＋ 譲渡費用）－特別控除額＝譲渡所得金額

例えば、売却価格が1,000万円、取得費と譲渡費用の合計が400万円、かつ3,000万円の特別控除が適用されるケースでは、次のように計算します。

1,000万円－（ 300万円 ＋ 100万円）－3,000万円 ＝－2,400万円

上記のように譲渡所得金額がマイナスの場合、利益は出ていないため譲渡所得税はかかりません。なお、譲渡益が発生した場合は、20〜39％の譲渡所得税がかかります。

不動産売却では、複数の税金控除や特例措置が設けられています。適用を受けることで、大幅な税負担の軽減が期待できるため、事前に確認しておきましょう。

参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) | 国税庁
参考：土地や建物を売ったとき | 国税庁

引っ越しにともなう費用

住居用の不動産を売却する場合は、新居への引っ越しにともなう費用がかかります。主な内容は以下のとおりです。

• 不用品回収
• ハウスクリーニング
• 引っ越し費用
• 新居の初期費用または購入費用

不動産の状況や売買契約の内容によっては、測量費や建物の解体費用がかかる場合もあります。いずれも数十万円〜数百万円の費用が発生するため、事前に確認しておきましょう。

また、退去から入居までの期間が空く場合は仮住まいが必要になり、追加費用がかかる点にも注意しましょう。

上限を超えた仲介手数料がかかるケースがある

冒頭で述べたとおり、仲介手数料には上限が定められています。しかし、なかには上限を超えて請求でき、想定よりも仲介手数料が高くなるケースもあります。具体的な例は以下のとおりです。

• 売主が特別な広告作成を依頼する場合の広告費
• 遠方の物件を売却するためにかかる管理費や交通費
• 遠方の購入希望者との交渉で発生する出張費

例えば、売主の希望で新聞の1面に広告を出したり、遠方に住む購入希望者との交渉で出張費が必要になったりするケースが挙げられます。

ただし、上記は売主の要望や承諾があった場合にのみ発生します。別途費用が発生する場合の対応に関しては、不動産売買契約書の記載内容を確認しておくことが重要です。

仲介手数料をいつ支払うのかを把握する

仲介手数料は、2回に分けて支払うのが一般的です。

• 売買契約成立時
• 物件引き渡し時

多くの場合、契約成立時に50％、物件引き渡し時に残金を支払います。なお、仲介手数料を支払うためには、原則として現金資金の確保が必要です。

仲介手数料の値引き交渉をおこなう

仲介手数料には下限の決まりがないため、不動産会社が同意すれば値引きできます。仲介手数料の負担が大きい場合は、一度担当者に相談してみるのがよいでしょう。

ただし、仲介手数料の値引きは不動産会社の利益減少に直結するため、必ずしも交渉に応じてもらえるわけではありません。値引き交渉が成立しても、利益を確保できる顧客を優先して売買活動が長引く可能性もあるため、慎重な判断が必要です。

不動産買取を利用する

仲介手数料を節約したいなら、仲介ではなく不動産買取サービスを利用するのも有効です。不動産買取では仲介手数料が発生せず、基本的に査定額で提示された金額を受け取れます。

また、不動産買取は早期で資金化できるため「新居の購入費用に充てたい」「引っ越しを急いでいる」という方にもおすすめです。

ただし、不動産買取は仲介よりも売却価格が低くなる傾向があるため、適正価格で買い取ってくれる不動産会社に依頼することが重要です。