マンションの住み替えで理想の新居を手に入れるには？
ローン・進め方・費用を解説

築10年以内

マンションは一般的に築10年を超えると資産価値の下落ペースが速まります。築10年以内であれば売却価格を高く維持しやすく、売却益を新居の頭金に充てやすいです。

また、住宅ローン控除（住宅ローン減税）は最長13年間の適用が認められています。控除の適用が終了すると月々の返済額が実質的に増えるため、節目として住み替えを検討するのもよいでしょう。

売却益と税制メリットの両面から考えると、築10年前後は住み替えの検討に適した時期といえます。

参考：住宅ローン減税｜国土交通省

修繕積立金の増額前

マンションでは長期修繕計画の見直しにともない、修繕積立金が段階的に引き上げられるのが一般的です。マンションでは築年数の経過とともに必要な修繕積立金が増加する傾向があり、国土交通省のガイドラインでも段階的な引き上げの必要性が示されています。

修繕積立金の増額が見込まれる場合は、家計負担が増える前に住み替えを前倒しで検討するのもひとつの選択肢です。

参考：マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）｜国土交通省

ライフステージが変化したとき

国土交通省の調査によると、住み替えの理由として「子どもの成長にともなう部屋数の不足」や「老後の生活を見据えた環境の変化」を挙げる世帯が多いことが確認されています。

子育て期には広さや学区を優先した物件が必要になる一方、子どもが独立したあとは管理しやすいコンパクトな住まいやバリアフリー環境への移行を望む方も増えます。

生活の質を維持・向上させるために、ライフステージの節目に合わせて住まいを見直すのもよいでしょう。

参考：令和5年 住生活総合調査（確報集計）結果｜国土交通省住宅局

アンダーローン｜売却価格がローン残高を上回る

アンダーローンとは、現在住んでいるマンションの売却価格がローン残高を上回っている状態のことです。売却代金でローンを完済し、残った資金を新居の頭金や諸費用に充てられるため、スムーズに住み替えを進めやすくなります。

売却益が大きいほど新居購入時の借入額を抑えられ、月々の返済負担を軽減できます。まずは現在お住まいのマンションの査定を受けて、ローン残高と比較しましょう。アンダーローンであれば、資金計画の選択肢が広がります。

オーバーローン｜売却価格がローン残高を下回る

オーバーローンとは、売却価格がローン残高を下回っている状態です。売却代金だけではローンを完済できないため、差額の補填や金融機関との交渉が必要になります。

主な解決策は以下のとおりです。

オーバーローンであっても住み替えを諦める必要はありません。ただし、無理のない計画を立てるためにも、現状のローン残高とマンションの市場価格を早めに把握することが大切です。

売却先行｜今の住まいを先に売却

売却先行とは、現在お住まいのマンションを先に売却したあと、新居の購入活動を本格的に開始する方法です。以下のようなメリット・デメリットがあります。

売却先行は旧居のローン完済後に新居のローンを組むため、二重ローンのリスクを回避できます。

一方で、仮住まいが必要な場合、引越しが2回発生したり仮住まい費用がかかったりします。資金面の安全性を優先したい方やローン残高が多い方に向いている方法です。

購入先行｜新居を先に購入

購入先行では、先に新居を購入・契約したあとに、現在お住まいのマンションの売却活動を進める方法です。メリット・デメリットは以下のとおりです。

購入先行は仮住まいが不要なため引越しの手間やコストを省けるほか、物件探しに時間的な余裕を持てるのが特徴です。特に「どうしても気に入った物件を逃したくない」という場面で選択肢されます。

売却と購入の同時進行

売却と購入の同時進行とは、旧居の売却決済と新居の購入決済の日程を同日または近い日程に合わせる進め方です。

売却と購入の同時進行は一方が遅れると連鎖的に計画が狂うリスクがあるため、不動産会社のスケジュール管理能力と交渉力が重要です。

ポラスでは売却と購入をワンストップでサポートしており、同時進行をスムーズに進めます。

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売却時

現在お住まいのマンションを売却する際、主に以下の費用が発生します。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

参考：登録免許税はどのように計算するのですか？ | 法務局

参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) | 国税庁

仲介手数料の計算方法や税金・諸費用の詳細を確認したい方は、こちらの記事もご覧ください。

関連記事：【早見表付き】不動産売却の仲介手数料 計算方法や税金・諸費用を徹底解説

購入時

新居を購入する際にも、物件価格以外にさまざまな費用が発生します。主な内訳は以下のとおりです。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

参考：不動産取得税｜総務省

参考：登録免許税はどのように計算するのですか？ | 法務局

購入時にも税金・諸費用がかかるため、余裕を持った資金計画が大切です。

マンション住み替え時に利用できる特例・控除

マンションの住み替えでは、条件を満たすことで税負担を軽減できる特例や控除が適用される場合があります。代表的なものを確認しておきましょう。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

参考：No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

各特例には適用要件があるため、事前に不動産会社や税理士に確認しましょう。

余裕を持った資金計画・スケジュールを立てる

マンションの住み替えでは売却・購入の双方でまとまった費用が発生するため、ローン残高や手数料、税金、諸費用などをすべて考慮した資金計画が必要です。特に、売却後の手取り額と購入時の諸費用を正確に把握しておかないと、資金不足から焦って安値売却したり、予算を超えた物件を購入したりするかもしれません。

余裕のある準備期間を設け、複数のシミュレーションを行ったうえで進めることが、後悔のない住み替えにつながります。売却査定は早い段階から複数社に依頼し、相場感を把握しておきましょう。

信頼できる不動産会社にマンション住み替えの依頼をする

納得のいくマンションの住み替えには、売却力と購入サポート力を備えた不動産会社選びが重要です。信頼できる不動産会社を見極めるポイントは、主に3つあります。

• 地域の売却実績が豊富である
• 査定の根拠を明確かつ丁寧に説明してくれる
• 資金計画や税制優遇、スケジュール管理まで総合的なサポートを受けられる

担当者との相性や対応の丁寧さも含め、複数社を比較したうえで依頼先を選ぶのがおすすめです。